加拿大房地产与折旧的税务浅析

作者: 孙砚泓 John  注册会计师

(201629日首发于Oakville地产投资微信群)


应群友的要求,今天想跟大家讨论一下房地产与折旧。


关于折旧。折旧是一种经营成本。在生意当中,一项固定资产,使用期有很多年,每年只能摊销一部分进成本,用于该年度的盈利核算。摊销的方法在会计上有多种选择,但加拿大税务局CRA 自有一套算法,并冠其名曰CCACapital Cost Allowance.

折旧与房地产。首先,房地产要把房产和地产分开, 因为地产是没有寿命限制的,只要地球还在。唯有房产有折旧的考虑。


其次,自住房的的折旧,因为其用途在于自住享受,有可能的增值也不用缴税,
所以不用考虑折旧。即使部分出租,若想保持免税增值的好处,也不要有折旧。

再次,出租房可以提折旧,但是每年的折旧额不可导致该出租物业的应纳税净收入为负数,或者让亏损更多。


同时,出租物业卖出时,如果净售价高于帐面净值,相应差额要用以前的折旧来填满,直到历年所提折旧全部返还为止,算作当年收入计算。售价超过原始购买价的部分算投资收入,按50%纳税。例如,201050万买的房子,40万的房产,10万的地价。出租5年后2015年卖出,已提7万折旧,房产净值33万。净卖价,除掉交易费用后,为75万。分别50万为房价,25 万为地价。那么,已提折旧7万加入当年出租收入报税,售价75万超过原始购买价50万的部分即25万算投资收入,按50%12.5万纳税。因此,与处置相关的总应税收入为19.5万。

当然,补充一点,5年当中的折旧是选择性的,每年都可以完全不提,或者提一部分,但最高额CRA 有限制。

三次,自住房转出租房的折旧考虑,上周已有讨论,不再赘述。

最后,免责和班们弄斧,挂一漏万之辞省略100字。配图一幅,和打油词一首:


加国风光,千里冰封,万里雪飘。侃资产折旧,兴致勃然;群组内外,皆来唠叨。固定资产,长期有效,就得分年来摊销。投房产,问折旧与否,有何选挑?


房产如此多娇,引无数英雄竞投标。喜自住房屋,阖家欢笑,不虑折旧,省却烦扰。出租物业,可有折旧,只需金额不太高。看长期,盼房市依好,实现目标!

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  • 安省注册会计师公开执业登记号:4177097
  • 加拿大税收局电子税务登记号:O4526

 

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