加拿大自住房税务新政对居民和非居民的影响剖析

作者: 孙砚泓 John  注册会计师  (微信ID: yanhong_john_sun, Email: [email protected])

(201610 7日首发于Oakville地产投资微信群)


本周一,2016年10月3日,加拿大联邦财政部长Bill Morneau 针对当前的房市状况,宣布对自住房税务豁免的计算和管理将做相应调整,这离9月22日拙文《也谈加拿大自住房的税务优惠》的发表刚满10天,笔者在文中”杞人忧天”的事情马上变成现实。

此消息一公布,众多媒体皆有报道,但是到目前为止,也许是前期的起因与温哥华一条非居民与自住房的新闻有关,许多报道对即将实施的自住房税务新政只是谈及它对非居民的影响,且不提相关细节有的语焉不详,而关于此变化对加拿大正常居民的影响少有提及。

其实,笔者认为,此次即将实施的自住房税务新政对加拿大一般居民的影响, 从广度和深度来看,远超过它对非居民的影响。希望本文能对此作一较为透彻的分析。

加拿大自住房税务新政对居民年度报税的改变

如上篇文章中所述,通俗的讲,加拿大税务中的自住房税务优惠 (PRE: Principal Residence Exemption)概念是指:加拿大居民拥有的用于自己居住的场所一旦在处置时有了增值,他可以享受相应的税务豁免优惠。

正常情况下,如果一个加拿大居民或家庭把持有的某间房屋从购买到处置全都指定为自住房,那么,自住房税务优惠就自动适用,所有相关的投资收益都不用纳税。并且,按目前尚未正式更改的税务规定,纳税人也不用向税务局提供任何信息与资料。除非税务局通过其他渠道知道这笔交易,并对其自住房的地位有所质疑,才会要求提供有关信息来进行稽核。

但是,根据建议中的加拿大自住房税务新政:

  • 从2016年起,所有居民,在处置自住房的当年,要把自住房的相关基本信息,包括房屋描述(类型,地址等),购买日期和处置收益,在年度税表中,按期,一般是下一年的4月30日,上报税务局。
  • 一旦相关基本信息未能即时申报,就会面临罚款。罚款的计算方法是每个超期月$100,直到目前封顶额$8,000.
  • 对相关报税的追溯重审 (reassessment),不受一般情况下从初审通知起(notice of assessment)三年期的限制。

加拿大自住房税务新政对居民的影响分析

在上篇文章中,我谈到,如果某纳税人把多套房子都当作自住房来处理,税表上就不会有任何信息,税务局也就没有任何直接的线索来追查。但是,如果类似的欺诈太多,税务局肯定会加强稽查力度。甚至有可能会要求纳税人提供包括自住房在内的所有房地产处置信息,这就会削弱加拿大税法对纳税人的诚信假定,增添报税的工作量。希望我是杞人忧天。

现在新政来了, 它几乎对绝大多数居民都有深层次的影响。首先,自住房的信息申报加大了纳税人的报税负担。自住房的来源有购买,继承或自建等不同方式,所要求的信息看似简单,其实有其复杂性。不要说自建房屋和公寓(Condo)在拥有时间和搬入时间上常有的差异,就是普通人家多年前购买房子的具体交接日,很多人都已经不是那么清楚,而要翻箱倒柜去寻找原始依据,如果还找得到的话。所以,将来为了税务需要,纳税人要妥善长期保留有关的交易凭证与纪录。

其次,自住房的信息申报要求加大了纳税人的税务风险。因为这一申报平常年度并不涉及,纳税人很容易在发生年度忘记申报而遭致税务局的罚款。即使通过专业人士来报税,如果专业人士不具体就此询问,也没有相关信息而出现漏报的情况。

最后,自住房信息申报制度的建立有利于税务局对此领域的税务稽查。一方面,税务局有了纳税人的自住房变更记录,很容易找到该纳税人是否频繁更换自住房,存在滥用自住房税务豁免而在从事房地产生意的线索。另一方面,税务局根据有关的房地产交易记录,几乎每一个出售的房子,都应该在卖方的税表中有所反应,要么是作为投资房报投资收入或生意收入,或者是作为自住房申报享受自住房税务豁免。一旦找不到某宗交易的任何信息,税务局就能以此进入下一步的稽查。


加拿大自住房税务新政对非居民的影响与分析

加拿大自住房税务新政对非居民的影响是指如果纳税人在购买相关房子的当年没有加拿大的居民身份,那么从2016年10月3日起,在该房产处置时,即使他后来有了加拿大的居住身份,也不能享受自住房豁免额计算中的”+1″优惠。

谈到这个”+1″优惠,有必要重温一下在前一篇文章中介绍的自住房豁免额计算公式。

自住房税务优惠是通过如下计算公式来计算相应免税的投资收入:

        A × (B ÷ C)

在这个公式里:

  • A 是该房不考虑自住房税务优惠时正常计算出的投资收入。
  • B 是(1+ 该房被指定为自住房的年数)。在上述年数期间,此房必须用于自住而且纳税人必须是加拿大税务居民,两个条件缺一不可。这里的 “+1年,一般是给纳税人一年的宽限期来处理自住房,或者前后两个自住房的年度交接所需。
  • C 是该房被纳税人持有的总年数。

同时,我也说过,关于非居民与自住房税务优惠,一般是不相干的,但是,有人提出在上面的自住房税务优惠计算公式中,由于那个 +1 的存在,所以即使非居民的合格自住房指定年数为零的情况下,非居民只要在房子里自住过一小段时间,就可以享受 A*( 1/C) 的豁免优惠。这是不成立的,因为在自住房指定年数为零的条件下,纳税人没有资格进行具体的税务优惠计算。但是,税法中对此并无明确具体的规定。

按照新政,公式中的B只能是实际指定自住房的年数。如果纳税人拥有此房子的所有年份中均无加拿大居住身份,那么这个”+1″优惠就明确与其无关了。

而且,这个”+1″优惠对非居民的取消,对于那些利用自住房税务优惠,短暂的取得加拿大居民的身份来达到省税目的的纳税人影响还是很大的。因为公式中的B只能是该房被指定为自住房的年数。

举例说明:

某年,非居民唐先生买入加拿大的一幢独立房,成本$100万。第二年和第三年,唐先生满足了加拿大的税务居民的条件,在第五年里,唐先生把独立房卖掉,卖价$150万。

在这个例子中,唐先生的独立房出售时产生了$50万投资收入,他持有该房地产5年,有居民身份2年。

按照当前的政策,自住房税务优惠计算如下:

  • A:总投资收入$50万
  • B1+自住房年数: 1+2 = 3
  • C: 总共持有年数: 5
  • 自住房投资收入豁免额:A × (B ÷ C) =$50x(3/5)=$30万

    该房地产增值豁免后的投资收入为$20万,$10万为年应纳税收入。

    可是, 根据新政策,自住房税务优惠计算如下:

  • A:总投资收入$50万
  • B:自住房年数: 2
  • C: 总共持有年数: 5
  • 自住房投资收入豁免额:A × (B ÷ C) =$50x(2/5)=$20万

    该房地产增值豁免后的投资收入为$30万,$15万为年应纳税收入。

    新政前后,两种计算公式的计算结果相差$10万的投资收入,或者$5万的应税收入。同时,这里总共持有年数(C)越小,其影响就越大,当持有期为2年时,豁免额可能有50%的差别。

    新政的结果就是只有纳税人在第一年就有加拿大的税务居民身份时,才能享受这个”+1″优惠。再次指出,这里税务居民身份,并不完全等同于永久居民等民法概念。工作签证持有者和留学生都可能是加拿大的税务居民。

    加拿大自住房税务新政的其它影响及新政的实施

    加拿大自住房的税务新政同时也对信托名下自住房税务优惠的适用要求做了更严格的规定,要求信托受益人存在实质性的自住行为。由于这与一般大众的关联不大,这里不再详细分析。

    此税务新政目前还只是一个建议,还有经历一个修法程序要走,但是它的通过和实施目前不存在任何悬念,几乎已是定论。目前,税务局很可能已经着手设计相应的税务表格了。

    结语

    加拿大自住房的税务新政刚出来时好像媒体报道给人的印象似乎只是针对非居民的,可是它对一般加拿大居民的影响更为深远。大家2016年报税时的税表将会因此发生改变。而更重要的是,这并不是简单意义上的税务漏洞弥补,而是当政者对加拿大税法中最基本的纳税人诚信假定在新形势下的理解和管理发生了变化。相应的,一般纳税人的报税程序也变得繁杂。而此税务新政对加拿大房地产市场未来的影响到底如何,让我们拭目以待。毕竟,财长说这一改变的主要目标是为了加拿大房市的长期稳定健康成长。

    最后,不得不再次申明,由于税海无边,税情各异,加之本人才疏学浅,此文字仅供参考与讨论,不宜用作报税依据,否则税责自负。当然,本人总是乐意与各位朋友探讨任何具体的税务问题。

    顺祝大家感恩节愉快!

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