2016-10-17 。。。。。。。。蔡颖原创
原来说过，在加拿大买新房子要付13%的HST。有两种情况可以申请部分退税。一种是买来作为自己或者亲属的主要居住房。另一种是买来作为出租房，给租客作为主要居住房，并连续出租12个月以上。
第一种情况可以由房产商申请退税。所以一般新房的报价是含税并减去了退税部分的价。如果买来作为出租房，房产商不可以代为申请退税。所以要多付本可以退税的那部分。然后自己申请退税。
上次大家问到如果自己有房，另外给父母买公寓。父母住一两个月，然后卖掉。是不是也可以申请第一种退税。答案是不可以。
因为要符合第一种退税的条件，必须要在买的时候就打算作为自己或者亲戚的主要居住房。一般税务局评价是否这个打算成立，会看通信地址，报税地址，选举地址，电话座机地址。房屋交接后住的人要证明自己住在这里。要把所有的家具，物品搬到新家。
房屋保险是作为主要居住房种类的保险。如果没有入住，或者短住就离开的，要证明购屋后发生了不可预料的事情，使得人无法入住。比如说工作变化，或者经济问题。如果购屋人有两套以上住房的，要看在哪里住的时间多，哪个房子离工作近，哪个房子更适合作为全年的主要居住房。
如果购屋时打算在成交几年后作为主要居住房的，不符合退税条件。如果保险是保度假屋的，也不符合。
如果是外国居民，在国外有房，平时住国外，不是加拿大报税居民，在加拿大买房作为度假屋，每当来加拿大的时候住，也不符合退税条件。因为这个人的主要居住房在美国。目前政府对外国人主要居住房也做了调整，以后也可能很难退税。
今天讲讲具体案例，看看税务局是怎样辨别购屋人是否在购屋时打算作为主要居住房，以及交房后是否真的搬进去作为主要居住房住了。下面先贴一个税务局的对于主要居住房的税务申明。然后再讲具体的案例。
第一个案例讲的是温哥华一家姓王的夫妇。
09年12月买入600尺公寓，11年八月交房。说是买来给在美国读大学的儿子作为主要居住房。儿子八月回来住了一个月，九月开学去美国。计划大学毕业读研究生，13年毕业。如果能在温哥华找到理想工作就回温哥华。期间暑假如果找到暑期工就回温哥华过暑假。
因为退税条件是要在买房的时候就有充分的理由相信本人或亲戚会在交房后立即作为主要居住房入住，而不是交房几年后才有可能会作为主要居住房入住，所以不符合退税条件。
王姓夫妇上交退税申请后，税务局来信要看他们驾照的地址。当时驾照地址是王姓夫妇在温哥华另一处2200尺的独立屋。
王姓夫妇得知用儿子的名义申请不符合条件后，改了驾照地址到新公寓，并且在2012年2月真的把所有东西搬到公寓，住在公寓。仍然不符合退税条件。因为条件是申请的时候就打算本人或亲戚作为主要居住房入住，而不是交房以后一段时间改变意向本人入住。最后还是没有拿到退税。下面是案例原文。一会儿再讲一个agent 的案例。
一般来讲如果购屋人有多套房产的，会遇到这个问题。这个案例讲的是一个有25年经验的agent房产销售员，本人和39岁的儿子及男友住一个house。买了一个公寓，说是打算退休后和男友作为主要居住房。house号称打算给儿子。
购屋人在之前和之后另外拥有及出租了两套房子。这套公寓交房的一个月内就拍照上MLS出售，并卖出高于原价14万的价格。尽管购屋人是房产销售，当税务局问她是不是知道什么叫staging，她说不知道。然而在她的报税上申请了staging 退税。购屋人自称有搬入公寓入住。
税务局查了她的信用卡购屋记录，没有在附近消费的纪录。税务局又查了她的水电费，账单显示几乎没有用水电。购屋人自称不用冰箱，不用空调，不用炉子，微波炉。说就吃cereal。也没有买收费电视频道。公寓里没有电话座机。自称用手机。
公寓里有的只是窗帘，四把椅子，一个书桌。没有用搬家公司搬家具。自称用mini van 搬一些小件家具。说搬了一个床垫，碗碟，一个小沙发，一个小茶几。不用洗衣机，衣服在原来的house洗。原来的house 离单位近。所有的账单地址仍然在原来的house，唯一改成新公寓地址的是天然气账单，还是在house附近的银行付的款。
税务局要她提供入住证明，问她在公寓里干些啥。她说请客吃饭。可是没有一个客人可以证明。原来的房子也没有转让给儿子。本人仍然支付所有旧房的相关账单。这一切证明购屋人并没有搬到新公寓作为主要居住房。最后没有申请到退税。
另外还有购屋后出租给外人。但是用自住房表格申请退税的。也被否定退税。因为审理的时候已经过了两年的期限，重新申请出租房退税已经太晚了，最后连本来符合的出租房退税也没有拿到。下面是案例原文。
下一个是一家人买了第二套住房，就搬了一个床垫，几个碗碟去。所有的东西仍然留在旧家。自称孩子偶尔去住几天。税务局的结论是新房不是主要居住房。而是camping。下面是案例。
所以说对于是否符合新房作为主要居住房的退税条件，并不是光凭购屋人说的意向。税务局有很多方法和手段来辨别的。
这个电子表格是用来计算购新房HST 退税的。一般房产商 Listing Price 是含税但除去退税部分。对于主要自住房的购房人来讲，不需要知道这些。
只要Assign HST Rebate 给Builder就可以了。但是如果是出租的话，就要先付全额的HST，再自己申请退税。尽管退税额是一样的，但是自己要计算退税额。计算过程相当复杂。
我设计了这个电子表格很好用。税前房价在35 万一下或者45万以上的只要在绿色的格子里填上Listing Price 就可以了。其它的都自动给你算出来。如果税前价是35万到45万之间的，可以用“Solver” function 来做。我在电子表格的第二个Tab 里面详细解释了怎样用，有图片。
慎重说明：表格版权归蔡颖女士所有。
