关于自住房和出租房之间转换时税务优惠最长年限的讨论

摘自Oakville地产投资微信群的讨论

—————  2016-11-20  —————

张磊 1:19 PM
@尹胜媛如果你在住的是自住房,只有一半的升值是免税的?

尹胜媛 1:19 PM
@张磊我把我升值最高的那套做自助

张磊 1:20 PM
只有4年的election

尹胜媛 1:20 PM
就是自助房出租4

尹胜媛 1:20 PM
是的

张磊 1:20 PM
可能一共八年

张磊 1:20 PM
4+4

尹胜媛 1:21 PM
@张磊不可以

尹胜媛 1:21 PM
2 3 只能用一次

尹胜媛 1:21 PM
不能穿梭

尹胜媛 1:22 PM
[尹胜媛博客&在自住房和出租房之间穿梭 : http://blog.xmcgrp.com/post/2016/11/13/%E5%9C%A8%E8%87%AA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E5%92%8C%E5%87%BA%E7%A7%9F%E6%88%BF%E4%B9%8B%E9%97%B4%E7%A9%BF%E6%A2%AD]

张磊 1:22 PM
[Changing all your principal residence to a rental or business property : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/chngs/chngngll-eng.html]

张磊 1:22 PM
[Changing your rental or business property to a principal residence : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/chngs/chngng-eng.html]

尹胜媛 1:23 PM
@张磊 [Sticker]

张磊 1:23 PM
4+4

尹胜媛 1:23 PM
@孙砚泓John CPA 孙总出来看看我的理解对吗?

张磊 1:23 PM
@尹胜媛 4+4 最多

张磊 1:24 PM
@尹胜媛4+4 请我客[Chuckle]

张磊 1:31 PM
@尹胜媛我是谁你请我客[Chuckle]

尹胜媛 1:33 PM
谁来说说:可以4+4吗?

张磊 1:33 PM
因为你可以晚卖四年

张磊 1:34 PM
增值的钱够请我吃饭[Grin]

孙砚泓John 1:44 PM
@尹胜媛未细看上面帖子,但个人认为4+4 不成立。太后应是对的。

孙砚泓John 1:45 PM
[也谈加拿大自住房的税务优惠Oaklife.ca : http://www.oaklife.ca/2016/09/24/%e4%b9%9f%e8%b0%88%e5%8a%a0%e6%8b%bf%e5%a4%a7%e8%87%aa%e4%bd%8f%e6%88%bf%e7%9a%84%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e4%bc%98%e6%83%a0/]

孙砚泓John 1:47 PM
上面拙文的后半部分用途改变部分谈到这个8年的理解。

尹胜媛 1:48 PM

尹胜媛 1:48 PM
@张磊快请客吧。这次@孙砚泓John CPA 也去。

拖泥塘 1:48 PM
@孙砚泓John CPA [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

Sean 萧森 1:50 PM
@孙砚泓John CPA [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

张磊 1:57 PM
[Changing your rental or business property to a principal residence : http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/chngs/chngng-eng.html?from=groupmessage&isappinstalled=0]

张磊 2:01 PM
@孙砚泓John CPA no intention of challenge you on this. I got this from my accountant so she could be wrong and you could be entirely correct. Above is the link of rental to principal, I don’t see a specific mention that you do not get 4 years retroactive if there was a previous principal to rental election.

嘉和装修
孙明杰 2:03 PM
@孙砚泓John CPA [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

张磊 2:12 PM
@孙砚泓John CPA [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

孙砚泓John 2:13 PM
@张磊没问题,我们总是在讨论中互相帮助共同进步。在下面的CRA条文中,一开始453)就有要求,452)以前未用过:

孙砚泓John 2:13 PM


张磊 2:35 PM
@孙砚泓John CPA [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

张磊 2:38 PM
多谢!不是很明白45.2 用没用是指2.54 disposition) only2.56是分开的一节

张磊 2:38 PM

 

张磊 2:38 PM
CRA accounting is complicated business [Chuckle]

张磊 2:39 PM
@孙砚泓John CPA thanks for guiding us through [ThumbsUp]

孙砚泓John 2:42 PM
@张磊 2.56是指453)与452)在应用上有一些共同的条件,例如对有关居住的要求和所涉期间任何年度只能有一套自住房。

张磊 2:55 PM
@孙砚泓John CPA 是。问题是45.2 是不是in force 2.56 有么有关系

孙砚泓John 3:16 PM
@张磊好象明白你的问题了。你是不是认为那个452in force 只与disposition 有关,因此所有453)的适用条件只要按2.56中的条件要求就可以了?你这个问题的关键是对disposition 的理解。在税法中,不管纳税人是否选择45(2) or 45(3) ,这两种情形下房子用途的改变都算作(deemed) disposition. 2.54 处讲的是45(3) (这种disposition 情形下)应用中需特殊注意的地方,而2.56是讲453)在适用上与452)的条件相通之处,如前所述。希望这样说清楚了。[Smile]

拖泥塘 3:22 PM
@孙砚泓John CPA 谢谢大师的耐心解答[Fight]

张磊 3:28 PM
@孙砚泓John CPA 再次多谢。2.54 2.56 都没有明确讲45.2 in force会怎样?还是我在咬文嚼字?[Chuckle]

孙砚泓John 4:17 PM
@张磊我的理解是,根据上下文,很清楚,只要45(2) in force453)就不适用。要知道,这个452)的选择并不是自住房变成出租房之后4年期满就失效了,不是这个意思,它是指在该房产上打下了一个452)这个印(mark), 长期有效,即 in force,一直等到n年后这个房子处置时,可以让纳税人计算自住房豁免时,在上面我的文章所述的计算公式中自住房实际居住年限+1 的基础上再给一个+4 或者较小的实际年数,计算出较多的自住房豁免额。税法的实质是在自住房和出租房相互转换过程中,不管发生先后或者次数,给予4年的选择性的豁免优惠。

David 4:27 PM
@张磊 2.54讲的是没有提交45(2)的情况。如果已经提交了45(2)2.54就不再适用了。2.54是说如果没有提交45(2),房子会被视同出售然后又马上买回来。这种情况下要交税。但是可以用45(3)来取消这种假定。

Leeli chen 4:31 PM
@孙砚泓John CPA  大神,弱弱的问一下,举例来说:房子买下后先出租5年,然后转为自住两年后卖掉。这样的计算结果是,实际自住2+1+4,也就是7年的升值可以享受豁免优惠是吗?

David 4:33 PM
@张磊 2.56讲的是可以用45(3)回溯4年。2.56的前提是没有提交过45(2)

David 4:35 PM
@张磊 45(3)其实是马后炮。

David 4:37 PM
@Leeli chen 你出租5年就没办法转回自住房了。后面的也无从谈起。最多4年。

张磊 4:38 PM



 

尹胜媛 4:38 PM
@David 个人认为还是可以转回。不过从出租那一年往后推四年,把那一年的价格做评估,以后的三年要交增值税

张磊 4:38 PM
@Leeli chen see above

Leeli chen 4:39 PM
@David [Shy] 举例来说:房子买下后先出租4年,然后转为自住1年后卖掉。这样的计算结果是,实际自住1+1+4,也就是6年的升值可以享受豁免优惠,这样对吗?

尹胜媛 4:39 PM
因为3 只有在卖房的时候才拿去豁免用。每个人都有四年的权利呀

张磊 4:40 PM
条件是:1one principal residence in Canada 2) has not claimed CCA

尹胜媛 4:42 PM
不卖掉房子,出租四年后把出租性质变成自助,只要有充分的证据人是自助在里面,在卖房子时候拿出证据表明,也可以再搬回自助的时候向税务局提交一个声明。为以后的税务减少麻烦

David 4:43 PM
@Leeli chen 我先问清楚。房子买下没有自住,马上出租4年,对吗?

张磊 4:48 PM
@David @孙砚泓John CPA 多谢了!我觉得你们理解的对的可能性大。因为我有亲戚是这样情况,保险期间我会直接和CRA打个电话确认一下[Grin] 再次感谢细心回答!这个群专业人[ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

David 4:48 PM
@尹胜媛同意。改回自住时马上提交45(3),或者N年后卖房时再提交45(3)都可以。不过N年后卖房时可能要提交证明N年前自住的证明。这是把麻烦留到最后才解决。个人不建议这么做。

David 4:52 PM
@张磊共同探讨。很高兴能帮到。估计也能帮到很多潜水的[Grin]

张磊 4:55 PM
@David [ThumbsUp][Grin]

尹胜媛 4:58 PM
@David 3 是卖房子的时候豁免用的,改变用途的人时候不需要提交得。only 卖房子的时候才用到。

David 4:58 PM
@Leeli chen 你先说先出租5年,后又说先出租4年。不知道到底是几年。不过如果一开始就没有自住,所有的假设全没有用了。

尹胜媛 5:00 PM
in a word .甘蔗没有两头甜。

David 5:01 PM
@尹胜媛 3在改变状态时就可以提交,其作用在卖房子时才体现。

尹胜媛 5:02 PM
@David 只有自助转出租是提交2
不抱折旧。 3 是豁免用的。

David 5:03 PM
@尹胜媛对啊。我都同意你了。你不同意我?

Leeli chen 5:03 PM
@David 对呀,买下来以后没有自住过,直接出租4年后再转为自住

尹胜媛 5:04 PM
@David 我同意[Sticker][Sticker]

David 5:05 PM
@Leeli chen 那按照规定你没有自住过。出租的4年不能豁免。自住从搬回来才开始算。

David 5:07 PM
@尹胜媛太后是文武双全。[ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

尹胜媛 5:08 PM
@David 不是的。因为我朋友的唯一房子出租了,但没有及时没有抱2
别人都说完了晚了,她痛哭流涕,找到我。我就把税法仔细研究了半天。

尹胜媛 5:09 PM
[Grin][Grin]

David 5:09 PM
@Leeli chen 能用45(2)45(3)的前提是一开始是自住的。

David 5:10 PM
@尹胜媛那就是说原来还不是文武双全,现在是了。对吗?

Leeli chen 5:12 PM
@David 懂了!多谢

张磊 5:17 PM
@尹胜媛 452)可能可以事后补交
cra可能OK),不过最好当年交

尹胜媛 5:18 PM
@张磊不可以事后补,事后补无效[Frown]

孙砚泓John 5:45 PM
@Leeli chen 刚刚看到你给我的问题。通过其他人的回复,希望你现在明白了。再厘清一下。你的例子中,转自住房前的4年出租期里,该房是可以被指定为你的自住房的,但是在该4年里你不能另外指定其他的自住房,同时报出租收入时不能提折旧。

Leeli chen 6:10 PM
@孙砚泓John CPA  [Shy]大概明白了。但是能用45(2)45(3)的前提是一开始是自住的。也就是说,房子买下来一开始是完全出租,4年内转为自住是没有豁免的,对吧

孙砚泓John 6:29 PM
@Leeli chen 452)用于自住转出租,一开始一般是自住。453)用于出租转自住,一开始一般是出租,特别情况下开始是自住然后转成了出租,但以前从未用过452)。

Leeli chen 6:34 PM
@孙砚泓John CPA 哦,这下完全清楚了[ThumbsUp][Rose]

—————  2016-11-25  —————

张磊 11:55 AM
@孙砚泓John CPA I called CRA, you are correct that you cannot elect 45.3 once 45.2 is elected. So thanks and you are correct! [ThumbsUp][ThumbsUp][ThumbsUp]

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