安省新房的合并税HST:计算与返还

作者:蔡颖 原创(2016-12-22 更新了表格)

在安省买新房要付房价13%的合并税(HST)。

对于符合条件的买家,有一定的退税。符合条件的有两种:一种是买来自住,作为主要居住房;另一种是买来出租,作为租客的主要居住房。

这两种情况退的税金额是一样的,不一样的是操作方式和现金流。自住房的买家可以把退税部分转让(Assign)给房产商,由房产商代替买家申请退税,税务局会将退税部分直接给房产商。这样房产商就可以在交接房产的时候向买家少收可以退回的那一部分HST。所以一般房产合同上的房价都是税前价 + 13% HST – 退税部分。

如果是出租房,没有特别的法律条款允许买家把HST转让Assign)给房产商。所以买家在交房的时候要多付给房产商商可退税部分,然后自己申请退税。那么要多交多少呢?property2

下面我们来讲一讲退税的计算方式。     

安省的合并税是13%。其中5% Federal 部分,8% Provincial 安省部分。这两部分分别有各自不同的计算方式。

先说Federal 部分。Federal 部分的退税根据房价不同,计算方式也不同。35万或者以下的房子,退36%:税前房价 x 5% x 36%。最多退$6,30035 万以上,45万以下的房子,退税按房价的增加按比例递减至06,300 x (45房价)/ 10万。比如说40万的房子,就退3,150 = 6,300 x (45 – 40 万)/ 10 万。45万或者以上的房子,没有 federal 部分的退税。     

至于8%Provincial 安省部分的退税,对于40万或者以下的房子,退75%:房价 x 8% x 75%。比如说房价是40万,退税就是 40 x 8% x 75% = 24千。四十万以上的房子一律退24千。正过来说很简单,可是倒过来算就很难。为什么呢?因为房产合同上的房价是税前价 + 13% HST – 退税。可是不知道税前价,怎么计算13% HST 以及退税部分呢?买来出租的就要头疼了:到底要留出多少预算呢?          

根据联邦federal)和安省退税计算的不同,可以分四个房价区间:35万以下,35 – 40 万,40 – 45 万,以及45 万以上。     35万以下的,联邦税退36%,省税退75%
税前房价 x 5% x 36% + 税前房价 x 8% x 75%。倒过来算,税前价就是合同价(listing price / 1 + 13% – 5% x 36% – 8% x 75%)。

知道了税前价,联邦和安省的退税部分才能根据税前价来算。顺便说一下,税前35万的房子listing price $368,200     

35 万到40 万的,联邦退税是6,300 x 45房价)/ 10万。安省退税是房价 x 8% x 75%。倒过来算,税前价就是
listing price + 6,300 x 45 / 10 万)/6,300 / 10 + 1.13 – 75% x 8%)。

现在知道了税前价,再算联邦和安省的退税就容易了。顺便说一下,40万的房子,listing price $424,850     

40万到45万的,联邦退税是6,300 x 45房价)/ 10万。安省退税是24

倒过来算,税前价就是
listing price + 6,300 x 45 / 10 + 24/6,300 / 10 + 1.13 )。

知道了税前价,再算联邦和安省的退税。税前45万的房子,listing price $484,500     

45 万或者以上的,因为已经不符合联邦退税条件,只有安省退税,所以保持24不变。     

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我做了一个电子表格,你只要把listing price 打进去到符合价格区间的绿色格子里,其它都给你算出来了。另外还有英文的解释。写中文看起来轻松点。那个倒过来算的方式我花了很多时间才算出来的。

把小学里面学的设 XY 都用上了。所以如果你心算没算出来的话,不用难过。我用了纸和笔的。

下载表格,请点击这里

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