多伦多楼花秘籍

作者:萧森闲不住的闲人

楼花一词大家一定都耳熟能详,毕竟发明这种销售方式已有半个多世纪了,1953年香港霍英东先生发明的这种销售方式,让香港的房地产市场一下来到了人人可参与的时代;

销售楼花对开发商来说最大的好处是保证了产品在生产前已经有客户订购,保证了后期资金回笼,更解决了产品积压…. 而对消费者的好处是不用一下拿出大笔的资金,花一点点钱就锁定了二年、三年后的房价…..


这种销售模式被全世界认可,也在全世界推广开来,多伦多的开发商也不为例,经过几十年的楼花销售,多伦多的开发商积累了他们特有的销售方式,好,现在来详细分析分析开发商的楼花销售策略。

忘了交代一下,以下的楼花分析都以独立屋、汤豪士的楼盘为例,高层康斗不在其范围内。

当多伦多的开发商拿到一块土地,想要开发成民用住宅其申请的时间少则十年八年,多则几十年,长时间的等待批准开发,土地价格是翻了几倍,但另外一个问题出来了,就是开发商的持续稳定发展带来了影响,特别是大开发商压力非常大,如何解决这个问题,唯一的办法是采购和囤积大量土地,尽量开发大型社区,延长生产周期,这样我们就看到了一期楼盘、二期楼盘、三期楼盘等等;对于开发商来说,只要保证一定的利润,(一般是15%左右)快速销售和回笼资金,继续采购和囤积土地,而土地对开发商来说就是生产资料,其他的开发商也虎视眈眈,谁能快速将新社区聚集人气,快速推出和销售完期房楼盘,谁就能站在不败之例;对周边区域房价的冲击力也形成了,这个时候我们的机会也来了….


说到这里真的非常喜欢加拿大,所有的咨询都是公开的,想要知道一个城市的新社区规划都不难找到。

得到了这些信息后,就可以着手准备在第一时间买入心怡的楼花了。

买楼花前还有功课要做,就是要了解这个社区周边的二手房价格和新楼花的成本,二手房价格大家一定不难找到,新楼花的成本是多少呢?新楼花分三部分成本:土地成本、建筑成本、开发销售成本;土地成本主要是土地购入成本和一平三通的费用,一平三通的费用每个城市的收费不同,有时可能超过一半的土地价格;建筑成本要看开发商的建筑等级,就是内外用料的好坏和建筑水平(查多伦多的大开发商以前开发的楼盘,基本能估算出他们的建筑价格);开发销售成本以方便计算用个百分比(如10%),这样三大项相加就大概知道新房的价格了,如果开发商开出的价格在此范围内那就大胆地下单吧。


以前买入楼花有一个冷静期,在冷静期内可以退单,开发商为了防止退单每过一段时间加点价,发展到现在我见过最疯狂的楼盘是一小时加一万,一天内上午买的和下午买的相差十多万….

在下单前大家肯定还会碰到一个问题,就是什么房型是性价比最高的?每一个楼盘肯定有大小不同的Lot,同一个Lot有不同的房型,不同的房型有没有以后发展的空间等等,要如何甄别看来要另起一篇来详细解释,这里就只能简单提醒一下要注意的。

近来多伦多的房价突飞猛进,楼花价格也不例外,特别是热门区域价格离谱,有时候价格超出了承受范围,这时千万不要持币观望,可以考虑在热门区域周边次一级的区域,用以上方法观察和判断买入一个楼花,在房市上行趋势中所有房产都在增长,只是增长百分比不同,这样做对以后再想进入热门区域减轻负担,如果操作得当可能会轻松过度……


好了,希望这篇文章能帮到在2017年置业的朋友们。

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