多伦多自建房方式分析

2017-01-21 多伦多HOUSE设计与营造

SAMYOU DESIGN CONSULTING INC.

在多伦多选择自建房的人越来越多,
很多人都怀揣着这样的梦想,
可当真正面对时,却发现存在很多的障碍,
这里就从专业的角度
来简单分析自建房的几种通常模式,
同时提供一些相关的设计建议。


旧屋翻新

        这是自建房入门级的做法,相对成本较少,开发时间也较短。买一个破旧的房屋,保持原有外围结构(但可以考虑更新siding/roof 等表皮材料),进行內部结构改造和装修。这种类型house翻新相对步骤较少,很多时候简单的装修都可以自己来操作,如果涉及内部结构的改造,需要设计师进行重新的设计,完成报批工作。对于这种短平快的方式,旧屋的选择和装修的能力是决定成败的关键,这样的方式通常选择普通中产居住的社区。重点考虑雪中送炭式的改造(例如厨房,卫生间,墙面的改造升级),其带来的回报率较高。避免锦上添花式的装修(例如花园,天窗等),那会带来投资过度的问题。




                                               旧屋扩建
       这是对原有建筑的升级改造,通常仅改造外围护结构的50%以下,同时根据需要和客观条件来扩建一部分面积。这种方式比简单翻新要复杂,其选择和处理需要一定的专业能力,设计师的早期介入较好,这种旧屋尽量选择好社区中的劣等房,但要结构基本合理,具备改造的可能条件。整个建造时间和成本因改造范围和难易程度不同而异。这种方式项目的前期策划尤其重要,需要着重考虑投入产出比。这需要一定的专业知识作为判断的基础,结构的改造余地,设备的增容,局部的更新,新旧的衔接等等。例如升高吊顶和地下室加深对于房屋总价低于150万的房屋就意义不大。但这种方法很多中国开发者都不太热衷,原因就是太麻烦,还是喜欢不破不立的理念。但对于西人,这种逐渐IMPROVEMENT的方式是最经济,也是最便捷地改善人居环境的一种方法,同时也是利润最大(在中高端市场)的方式之一。






                                                 推倒重建

       改造外围护结构的50%以上则被认定为新房。推倒重建新房就是正常的运作程序。 这里需要特别指出的是定制customization和产品production的区别。目前很多的开发者都没有意识到,其实质都在用定制的方式在创造工业化的产品,还以为自己花了工业产品的钱得到了一个定制化的产品。自住要选合适自己的,投资要创造核心竞争力的产品,工业流水线式的产品不会出大问题,也不会在市场上有突出的表现。无论如何,开发者都要十分看重项目策划和设计。一个好项目的成功,前期定位,设计,施工把控和营销策略其贡献通常是4:3:2:1。前面的工作越扎实,越细致,对成本、时间和质量的控制就会越到位。





                        一分为二或者二变三

        把一个大地块或两个地块修改为更多的地块来建房。这种做法明显可以增加投资价值,但首先应该请有经验的设计师来分析其可行性,例如ZONING对最小地块面宽和面积的要求,是否有足够的空间留给driveway, 坡地相对面积会要求更大,Corner lot还需要考虑路沿石和双侧排水的要求…等等。政府审批时间会比较长,Consent application (许可申请)最重要是有无先例和足够的理由。这种方式会带来很高的投资回报率,但最好行动之前做好充足的功课。





              其他方式

        还有一些方式,例如由小变大,买几块小地合起来开发Condo;例如买空地建房,农场建房等等。只要你敢想,都有可能,但这些做法也最好先请专业人士做可行性分析,才不会因为语言,文化等背景不同,因为不了解规定和限制而做出错误的选择。

Sam You 撰于多伦多
二零一七年一月


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SAM是拥有安省BCIN 资质的HOUSE DESIGNER,同时也是中国一级注册建筑师。18年的RESIDENTIAL设计经验,曾供职于中国国家住宅研究中心和一家大型的外资建筑师事务所任设计总监,专门从事住宅领域的各种研究和设计,设计作品也多次获奖。同时也曾为不少房地产开发商完成可研,策划,设计和施工把控方面的工作。移民加拿大后一直从事建筑设计、室内设计和项目管理有关的工作,专注于House方面的各种创新与发展

  • 多伦多自建房方式分析

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