税务局打击炒房:我买卖多次算不算炒?

转载自 多伦多新屋楼花中心

2016103日, CRA出台了一个新规定:从201611日起出售的房子,必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅,是不要求申报的。如今必须申报,包括视同售出的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等,要说明是否为主要住宅,主要住宅的增值依然是免税的。

最近一段时间有很多人问此事。首先明确一点,如果是为了自住,换几次房也没人干涉,就算有人查你,如实申报即可,不会有什么问题的。CRA新规主要是打击两类人:

1.有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为主要住宅的条件持有,并且还居住(边住边改建)了。CRA认为,房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,翻建在没有substantially complete的这段期间不能够算作房主的自住期
即使翻建完成后,房主继续在该房居住了一段时日,也要考量居住时间长短,是否为 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此,翻建业主若想使用翻建+自住的策略来申报主要住宅的,必须能够提供充足的理由和证据说服CRA您在这个住所中,长期的,柴米油盐地生活过(ordinarily inhabit);

2.持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史,几年内有多次房产买卖行为的,这类人群无疑会是CRA的重点审计对象。值得一提的是,CRA的新规定并不是为了打击炒房行为,而是敦促炒房者要合理的按照自己真正的收入形式,按照business income 来申报。挖空心思短期camping 式的住上几天,甚至连基本家具都没搬入就称之为主要住宅的,将会是今后CRA的追查重点。

那么,怎样申报主要住宅呢?

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅,您只需要如实填写Schedule 3并指认该房是principal residence就可以了。如果只有部分年份为主要住宅,则需要填写Form T2091CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时,CRA对主要住宅的自住期自动多加一年,这叫 Plus 1 Rule

举个例子:一对夫妻持有房子10年,其中3年自住,7年出租。房子售出后有增值50万。根据PRE的计算公式:
3+1/10 × 50 = 20万,
也就是说50万的增值中有20万可以算作主要住宅的增值享受免税。其余的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中,分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8的工作,老婆为家庭主妇没有收入,各种tax credit暂忽略不计,老公当年一共需要缴税 $49,595 (8万年薪须交税$17,426,加上应税的7.5万增值须交税$32,169),而老婆只须为7.5万交税 $15,852

归纳
主要住宅的几个大要点:

1.每年每个家庭只能指定一处;

2.必须柴米油盐地生活在其中,camping 式短居不可以。

什么是柴米油盐地生活呢?CRA通常综合考量下列因素:

购房目的

居住时间长短

购房资金来源

贷款形式长期,短期

居住形式

搬入证据

卖房原因

3.想向CRA证明 ordinarily inhabit这一关键点的,需从上面这些要素着手做合理解释,并提供书面证明。

4.若房产众多,房主持有并居住过多处,每年可以指定其中一处为主要住宅,其他房产则按照投资房处理。

5.主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来出租。听说有勤俭的房主自己只住一间,其他房间从阁楼到地下室全部出租,这种房子已经失去作为主要住宅的资格,因此增值不能全部享受免税。

6.CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求,不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税,超出的部分交增值税。若能提供合理解释说明您的家庭需要大于0.5公顷的土地面积来居住,CRA也是可以接受的。

什么是主要住宅?

主要住宅指在一年当中任何时段,某人持有并居住(own and occupy)的居所。

理解要点:

1.某人:可以是本人,配偶或前配偶,同居配偶(ex也算),或未成年子女;

2.持有(own):房主(须是加国居民)可单独持有,或同他人一起共同持有;

3.居住(occupy要柴米油盐居家过日子正常住在里面这个叫ordinarily inhabit,这一点非常关键;

4.居所:可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的;

5.居住时间:税法对居住时间没有明确规定,可以是一年中的任何时段(some time in a particular year)。

主要住宅的免税优惠(Principal Residence Exemption,简称PRE

现今的房市异常的火爆,房价节节上涨,乐坏了有房一族。房子增值,卖房子有大钱赚。依照增值税的算法,一套房从70万涨到120万,这50万增值其中的一半是免税的,可以踏踏实实揣到口袋里;另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要交多少税取决于该房主个人的边界税率。在没有其他收入的情况下,50万的增值在安省要缴税97千多元。

根据PRE条款,主要住宅的增值是免税的。上面的例子里,如果这套房是家庭的主要住宅,同样有50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此,很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房子当作主要住宅来申报。

一个家庭每年只能有一处主要住宅

对于拥有几处房产的家庭,尽管您和家人可以选择在不同的房子中居住,税法规定,一对夫妻以及其未成年子女每年只能指定一处为家庭的主要住宅。其余的未被指定为主要住宅的房产在这一年则按照投资房处理。

一套房子既自住又有部分出租,该怎么算?

如果想自住+出租的房子也能享受到作为主要住宅的免税优惠,必须满足以下三个条件才能保持主要住宅的资格:

1.出租比例小。多少才算小呢?
对此税法并没有明确规定。衡量这个CRA自有一套考量标准。有些朋友说,只要出租面积小于50%就可以了。对这种说法我从来不敢认同,4951的租住比例实在是不能称之为小。

2.不能为了出租而进行重大的格局改建;

3.不能提取房屋的折旧(CCA)。

当然啦,
以上仅作参考,大家还是要咨询专业人士哟!

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