Oakville学生屋经营–Town of Oakville相关by-law及执行和案例故事

Oakville学生屋经营,Town of Oakville相关by-law及执行和案例故事

作者:陈朝晖

大家好,感谢大家给我一个机会絮叨絮叨投资经历和这半年以来和Town of Oakville来来往往的事和从中学到的一些有用无用的经验教训。

首先,民宅出租分几大类,长租短租,短租租金高但工作量大,长租租金低些,但投入时间精力小些。根据我自身的情况,我选择了长租。长租又分几类,single family,two family,和student house。这几类也是各有优缺点,比如single family租金在几类里最低,但也最省心,screen好房客后,一年基本去不了几次,适合批量复制的模式。Tow family租金高些,但麻烦也多,因为水电煤气和后院共享,两家租客多多少少会有些矛盾,然后都找你告状,你要调解,房东成居委会老大爷老大妈了,矛盾多了又有要搬家的,又得找房客,总之,麻烦,如果能避免这种模式要尽量避免,多挣点租金但代价太大,不划算。然后就是学生屋。学生屋的坏处是学生公共卫生不太注意,脏乱些,不懂房子,小毛病不会处理,都要找房东,位置不好的地方每年会有几个月空租,镇政府市政府by-law有限制。好处是租金高,现金流好,学生都是小孩,没什么坏心眼,比较好交流,不毁房子不欠房租,是新手上手最好的选择之一。下面我要集中讲这方面。

以Oakville为例,学生租客分两种,初高中的home stay和college students。也是两者各有优缺点。Home stay租金高,$800到$1,500一个房间一个月的租金,一个房子有两个home stay students就不愁现金流了。坏处是home stay基本上没有本地小孩,还是teenager,有监护责任,要教导小孩,还可能要心里辅导之类,文化差异,习惯差异和心里状态差异都要去面对,生活在自己家里,对自己的生活有冲击,每天还要管几顿饭,要拴一个人甚至全家都要拴进去。College students就简单许多,租金基本上$600到$900一个房间一个月,在Oakville学生屋基本要包水电煤气上网剪草铲雪,然后基本就不用管他们了。College students基本是本地长大的孩子,都是18岁以上了,懂事很多,家长也是本地的多,他们可能比你还懂房子,我碰上过主动跑来帮孩子修房子打扫卫生的家长。本地小孩基本都出去打工挣生活费,知道挣钱的辛苦和生活不易,非常通情达理。根据我自己的情况,我选择了一个房子做college student学生屋,在Sheridan College附近。

开始之前,做了很多调查,研究,对比的工作,把南安省的university和college过了一遍,重点考察了多大3个校区,滑铁卢大学/Wilfrid Laurier,Guelph University, McMaster, Brock University, Western Ontario, University of Windsor, Brown College, Seneca College, Sheridan College和Mohawk College,根据价位,租金,现金流,增值预测,离家远近,管理难易等,最后定位在McMaster和Sheridan两个校区。这次重点讲Sheridan吧。

2015年上半年开始目光投向了Sheridan College学生屋,与Hamilton不同,Oakville规定一个house内出租学生的房间有限制,所以计划是做一个试试,如果受阻,则转成single family。我自己定的规则是以学校边界为界,只考虑500米以内的listing,主要考量是学生基本走路,能走路就不骑车,能骑车就不搭bus,虽然bus免费,为提高入住率和租金,减少空租可能,尽量离学校越近越好。房子可以破点,学生对房子状况忍受力高。

看了几个房子后,看到一个价格很便宜状况很差的房子,窗户又脏又破,几乎每个门上都有洞,室内墙上到处是破洞,fence倒了,热水器不出热水,basement有霉味,门铃不响,后院杂草丛生,但距离学校近,房子面积大,结构没什么问题,没人抢offer,心生欢喜,砍了砍价,就定下来了。9月中过户后开始修房子,全楼换门窗,找contractor把地下室装修全部拆干净,找装修师傅把破洞的内门全换了,全楼粉刷,地板打磨上清漆,一个浴室shower漏水重做,一楼厕所作出一个shower,一楼加了两个门,加和换烟雾一氧化碳报警器在每个楼层,换热水器,blinds to go订了全楼窗户和patio door窗帘门帘,修门铃,室内整修算完成了,然后去Ikea买了6个床和床垫,6个桌椅,买了沙发电视餐桌和椅子,换锁,通Internet,2015年工程就结束了,然后上广告,show house,签合同收钱,2016年1月1日学生入住,这个买卖算开张了。花费大概四万不到的样子。

其间和邻居聊天,邻居说很高兴我们把房子买下来了,原房主根本不维护房子,草地,而且把房子分租给好几个不三不四的人,还卖大麻。经常半夜三更有人翻院墙进去买大麻,有时翻错院墙跑到他们家去。三天两头有警察上门,门口经常有警车停着。

2016年开春,下了几场雨,定位了漏水部位,找防水师傅把foundation和烟囱漏水的洞,缝补好,basement漏水发霉的问题算根除了。年中换了波学生,打广告show房子签合同收钱搬家。下半年计划开始室外工程。到此,一切按计划顺利进行。

2016年9月初休假全家自驾去加东海洋省份吃海鲜看海景。开车离开家上401开到安省魁省交界处,旁边车道一辆大货车轮子卷起一块石头砸到我车子右侧后玻璃,玻璃粉碎,好在人没事。让货车停下来后说明情况,打电话问保险公司,要了对方信息后继续上路,在高速上一个service center要了一块塑料布一卷不干胶,把破窗蒙起来。然后继续赶路。

进入魁省后收到一个电话,自称是Oakville enforcement officer,说是看到这个房子租客太多,要inspect这个house,跟他说我在度假不在安省,大概两周以后才能回来。互留名字电话后约定9月下旬给他打电话约时间inspection。放下电话后心情很沉重,没遇到过,不知如何处理。

傍晚进入Quebec city,一问,周围几十公里内所有旅馆全满,过河向南50分钟车距的一个小镇子还有空房。然后开了一个小时找到这个小小镇里的小小旅馆,入住。休假第一天就这样开着破车带着坏消息in the middle of nowhere中结束了。下面的旅程还算玩的不错,吃了好多海鲜,很鲜的海鲜,以至回来后觉得超市和饭馆里的海鲜简直无法下咽。

9月下旬回来后打电话约inspection,心里没底,不知道town of Oakville立场是什么,会有什么后续手段。Inspection那天,enforcement officer带着licensing的一个lady一起来inspect,进门前向我宣读权利,说我有权拒绝他们进屋,但他会向town fire department申请fire inspection强行进屋检查,如果发现违反by-law,就会给我开ticket,罚款,甚至上法庭告我,如果我配合他检查,他会给我时间修正违反by-law的地方。我好像没的选,请他俩进屋检查。进屋后这小子直奔basement,一看basement光秃秃的没住人很失望,问我basement有什么计划没有,我回答计划是今年明年的计划是修理房子,然后到一楼二楼东看西看东问西问,问我有没有alter这个房子,几个学生,有没有alarm什么的。转了一圈,没找到违反fire department building code的地方,给我开了个2个月的temporary lodging house license。告诉我两个月以内,要么申请一个permanent license,可以出租3间房,每个房间不限人数,要么把出租人数减到3个人或以下,不然开ticket,罚款和上法庭。

上Town of Oakville网站查license如何申请,看着很麻烦,犯罪记录,电工证明,管道煤气证明,layout,survey,填申请表格,等等好多材料,还有申请费,而且要每年都要重新申请,license有效期只有一年。拿着temporary license,给学生发了封email说明情况,说town不让租那么多人,我退一个月房租,你们两个月内另找房子住。我就打算改single family了。然后约了一个时间去解约。解约那天拿着收据,退款支票,和解约协议到房子里准备开始一个一个解除合同。我问从谁开始啊,这时一个女生说,他们不愿解约,他们都是一个program的同学,住在这里很方便,也很舒服,租金也不贵,希望我去尝试申请license,他们愿意配合申请license,如果license申请失败再解约。大家都一致同意这样做。我想了一下,试试也可以,如果可以申请到license这个生意就可以长做下去了,现金流不错,而且可以顺便了解一下town of Oakville对学生屋的容忍边界在哪里,底线在哪里,也是个作试验和学习town如何运作的好机会,就同意了。

第二天开始一条一条研究申请材料,打电话发email和跑到town center去问各项定义和要求。比如申请是以公司名义还是个人名义申请license,ownership上所有人都是申请人还是一个owner就可以了,criminal report要所有owner还是申请人一个人的就可以,layout有没有格式要求,之类之类,问清楚后开始一项一项准备。打电话到electrical certificate公司约inspection,licensed煤气管道工约inspection,去警察局申请criminal report,等等。Electrical inspection第一次没过,找licensed electrician按要求一项一项修改,再来inspect,还有没过的,再修改,第三次拿到certificate。其他inspection都一次过。去town center要survey,手画layout,填申请表申请3个lodging unit,等criminal report寄到后拿着材料去town center缴费递材料要收据。拿收据的时候licensing职员说回去等正式license吧,不用打电话咨询进度。听起来感觉肯定会批了。这已经是10月中了。

等到11月中,收到一个电话问fire inspection作了没有,回答拿到temporary license那天做fire inspection了。没回答是不是fire department作的。然后又开始等。11月下旬,学生问temporary license快过期了,进度如何,会不会有eviction啊,安抚说还在进行中,不会有eviction。12月中,申请转到zooning department,zooning department打电话要parking plan,说必须要有5个车位,车位大小有尺寸要求。我量了车库和driveway的尺寸,手画了一张图,扫描email传过去了。又开始等。

转过年,2017年一月中,接到enforcement的电话,声音气急败坏的,说zooning要parking尺寸,都一个月了还没收到,他领导很不满意,要inspect house,因temporary license已经过期,要开ticket。我说别着急别着急,我上个月就把尺寸发给zooning了。Enforcement officer就说要我把email cc给他一份。晚上forward email给enforcement officer和zooning。第二天,zooning回email说抱歉把我的email丢了,但根据我的parking plan,只批给我两个lodging unit。Zooning只认可4个车位,dwelling需要俩车位,一个lodging unit需要一个车位,4个车位只能批两个lodging unit。为争取3个lodging unit,我和zooning斗争了几个会合。

先澄清一些概念,dwelling是house owner住的空间,lodging unit是房客住的bed room,lodging house是有lodging unit的house。

第一回合:dwelling之争

我引用Guelph定义lodging house是house里有lodging unit,可以没有dwelling。因为我们house owner不住在这个house里面,所以不需要dwelling,4个车位都可以给lodging unit。回答是Oakville定义lodging house里必须有dwelling,再加上1个,两个或三个lodging unit。我仔细读了一下Oakville by-law,好像是这样定义的,并且by-law也定义了detached house必须要有两个或以上车位,lodging unit是附加的,每一个lodging unit至少要一个车位。zooning的解释站得住脚。

第二回合:boulevard只争

我说我车库有俩车位,driveway俩车位,curb到driveway俩车位之间还有空间可以横着停一辆车,所以一共5个车位。curb到driveway俩车位之间的空间叫boulevard。Zooning回email说boulevard不在我的property line以内,是town的土地。我仔细读了读,by-law要求所有的parking必须要on the property。我就回了封email申辩,根据Oxford English dictionary,on means connected,因为boulevard is connected to my property,所以boulevard is on my property, 所以boulevard parking is per by-law。并且,boulevard parking在Oakville是legal parking space,而且这个property有exclusive privilege using this boulevard space as a parking space。所以这个property有5个parking。Zooning回信说parking space必须在我的土地以内,所以boulevard parking不算。

第三回合:扩车道之争

我的driveway宽度是两个多车位宽,离3个车位尺寸要求只差半米。也就是说车道扩宽半米,就符合3个 parking的要求了。我就提出扩宽车道。Zooning说by-law要求house正面绿地宽度不少于1/2 frontage,根据我的survey,我不能扩车道,除非走minor variance procedure。这个procedure由planning department负责。

三个回合下来没达到目标,但澄清了很多概念,by-law读了好几遍,也算学到知识了。过了几天请了半天假拿着资料跑到planning department咨询,planning department解释了一下minor variance流程,先打电话给一个planner预约appointment,然后向planner展示说明variance计划,planner听了后给建议,可行还是不可行,可行的话applicant提交计划和支付$2400多申请费,non-refundable,planner写计划书,book hearing,hearing那天applicant要向committee of adjustment说明variance的目标,计划和方案,由committee members投票决定是否通过。通不过的话applicant可以走appeal流程复议。通过的话就可以申请permit施工。估算下来,扩半米车道可行的话,费用要到$4000上下了。第二天打电话,planner修病假,要过几个礼拜才能回来上班。留言,等回电话。

2017年2月上旬,收到planner电话,约时间见面。见面那天,我拿着所有的资料和手画的施工方案去planning department。向planner解释了一下方案,planner直接说行不通,Town of Oakville不鼓励lodging house,如果房子frontage满足3个车位宽度,就可以批3个unit,不满足就不批。通过minor variance拓宽车位增加lodging unit数量是town of Oakville反对的,即使我强行申请,committee of adjustment也不会投票通过,即使committee of adjustment投票通过了,planning department也会appeal这个decision。反正就一句话,planning department反对和抵制。Minor variance这条路也不通。Planner看了看zooning给我的email,说zooning已经批了2个unit,你再把dwelling再租出去,不就3个出租单位了吗,反正你们也不住那里。我一想,也对啊,可以试试。

第了几天,给enforcement officer发了个email转告planner的建议,enforcement officer回说只能lodging unit出租,dwelling不能出租,dwelling出租了lodging unit就不算数了。只能出租两个unit。我跑去查by-law,by-law里没提到lodging house里dwelling能否出租的问题,没有定义。我感觉这小子有点无理找茬的意思了。过了两天打了两个电话想私下里探探口风,未接,留言,等了两周,没回话。

3月上旬,给enforcement officer发了个email询问,6个人租2个lodging unit是否违反by-law,回不违反by-law,但house owner住在dwelling,而且是principle residence的情况下,不需要申请任何license,否则,即使一间lodging unit出租也要申请license。这个回复无理找茬的意味更明显了,by-law里面根本没有principle residence的描述。但到目前,town of Oakville的底线就很明显了,房东自住情况下,一间或两间房间出租,不需要license,而且入住人数不限。房东不自住的情况下,enforcement会找茬,虽然我认为enforcement不占理,他的要求没有出处,在法庭上town不一定会赢。

通报给学生房客进展后,和他们说只有两间出租,其他房间他们6个人免费随便住,房租和utilities等其他条款一概不变,这样就不违反by-law。这个事情应该就告一段落了。Enforcement没有理由再来骚扰我了。

就这个案例来说,我作为房东由于出租给6个学生,所以现金充足,有能力修理破败的房子,整理fence,草地和花园,对整个社区是有帮助的。我要求学生不可以扰邻,自己打扫卫生扔垃圾,如果作的不好我会威胁他们。和邻居聊天得知,这些学生作的不错,很安静,邻居都挺高兴的。计划是利用学生屋租金把房子修理好后,找机会转成single family,毕竟single family事情少易管理。总的来讲,这个投资增值不错,一年半投入产出约200%以上。

下面还有些其他案例。

这个enforcement officer接到举报,去查一个学生屋,这个房主不会说英文,对这个officer的要求一律置之不理,这个officer很气愤,叫了fire inspection,进去后发现一个house里住了12个学生,非常生气,开ticket,房东置之不理,告上provincial court,房东输了,最后被罚款$1,600,房客驱逐光。最坏的例子也不过就是这样了。几个月后,又被邻居举报,这回房东请人翻译,说有3个学生房客,随时可以来检查,这个enforcement officer就要求3个房客签了个房租合同,这事就算解决了。所以3个房客合租一个房子是可以的,这一点和保险公司咨询的时候保险公司也说认可这种方式,可以受保。

还有一个案例,一个房东把房子租给10个学生,又疏于管理,学生乱丢垃圾还扰民,被邻居举报,还是这个enforcement officer在查这个房子。这个案例其实挺危险的,学生太多了而且不管理,很容易出问题,而且出了问题保险公司会据保。所以做学生屋不能太贪太懒,收入将将够开支就好,还要勤跑,有问题赶紧处理,该警告警告,该打扫打扫。学生都是小孩,坏习惯惯出来了就不好改了。

就目前的房价,Sheridan附近做学生屋的机会窗口应该已经关闭了,收到的房租在目前的高房价下已经很难cover cost了。

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