如何正确解读卖方披露出来的问题?

作者:验房师Fisher


最近接到两个咨询电话,都是买家在准备购买房屋时,看到卖方在listing信息里披露了房屋的一些问题,不知道这些问题是否严重,该如何处理。其中一个问题是曾经一条街上的房子地下室都漏过水,后来政府修好了;另一个问题是说有霉菌,后来清除了。买方希望知道这样的房子买了会不会有问题,住进去可能会有什么样的影响。单就这两个问题来说,因为我没有去过现场,不了解房屋的实际状况,所以没办法给出特别具体的建议。

但是在买房时,遇到类似问题,我们该如何正确解读并处理呢?今天我们就来聊聊如何正确解读并对待卖方在listing信息中披露出的问题。

一、什么是显现问题和隐藏问题?

房屋的常见问题可以分为显性问题和隐藏问题两大类。显现问题指的是走进房屋时能直接看到的裸露出来的问题,比如:门窗破旧、老化,屋顶瓦片破旧、卷边等。这些显而易见的问题,如果在offer中买卖双方没有约定让卖方来维修,那么交房时买方只能接受而没法抱怨。

与显现问题相反,隐藏的问题指的是隐藏起来、需要请专业人士进行检查判断才能发现的问题,比如:大麻屋、地下室被水淹过、地基有大的裂缝、地基曾经漏过水、地基重新做过防水、阁楼里的霉菌、躲藏在墙里面的霉菌等等。受验房时间、条件等因素的限制,一些隐藏问题即便是专业人士也可能很难发现。

那么,针对房屋可能存在的问题,特别是隐藏问题,卖方是不是必须披露并告知买方呢?答案是不一定。

二、什么样的问题在卖房时该披露?

并不是所有的问题卖方都需要披露,法律要求”如果卖方知道有某个隐藏的问题,并且这个问题可能会导致不适合买家居住、不符合买家买房的意图、有潜在居住危险等”,这时候卖方应该披露这些问题。同时,卖方不能故意隐藏明显的问题。

三、该如何正确解读披露出来的问题?

以本文开篇提到的有霉菌,后来清除了”这个问题为例,我们运用“5W1H”的批判性思维来进行思考:



“WHAT”: 问题是什么?霉菌。

“WHERE”: 霉菌在什么地方?阁楼?地下室?还是墙里面?

“WHY”: 为什么会有霉菌?什么原因引起的?

“HOW”: 怎么清除的霉菌?花了多少钱?有没有warrantyWarranty能不能转到新的屋主?清除了霉菌,那有没有解决引发霉菌的问题?例如,如果阁楼是因为通风不好而产生了大量的霉菌,那阁楼通风有没有改善?如果没有彻底解决掉产生霉菌的原因,那霉菌仍有可能卷土重来。

“WHEN”: 什么时候产生的霉菌?什么时候移除的霉菌?如果是在几年前有霉菌,后来移除了,现在几年过去了,那个地方还有霉菌吗?或者发生霉菌的地方有出现别的因为霉菌而引起的问题吗?

“WHO”发现霉菌,请了哪些专业人士过来进行问题的解决?

四、如何正确对待披露出来的问题?

当发现卖方披露的类似信息时,我们可以做以下几件事情:

1.     运用5W1H的思考方式,询问卖方并了解相关信息;

2.     请专业人士进行相关的测试、检查、评估,了解问题的重要性及维护可能需要的费用。如请霉菌检验专业人士进行霉菌检测,请验房师对房屋进行检验,尤其对披露的问题进行重点检查;

3.     如果问题已经修好,请卖方出示相关的证明或维修小票,如果有warranty,请卖方将相关文件转移给你;

4.     持续观察出现问题的地方,以防止问题重复发生;

5.     及时修理维护,防止问题扩大。

(作者:Fisher, Certified Home Inspector, 6479726691, 转载请注明出处)

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