安省地产经纪是否该成立个人地产公司(PREC)的考量分析

作者: 孙砚泓 John  注册会计师  (微信ID: yanhong_john_sun, Email: [email protected])

(2020年10月12日感恩节 首发于Oakville地产投资微信群)

最近,加拿大安大略省关于允许地产经纪通过个人地产公司(PREC: Personal Real Estate Corporations)来收取佣金的立法修改,成为了一个焦点话题。根据与几个地产经纪朋友的讨论情况,笔者就此进行一些简要的考量分析。

第一,背景介绍

在安省,地产或者不动产经纪(Real Estate Agent)包括地产销售人员(Salesperson)和地产交易经纪 (Broker),后者有资格成立地产经纪公司(Brokerage Corporations),每个地产经纪公司必须指定一名经纪来做这个公司的经纪代表(Broker of Record),以率先垂范并指导约束公司内其他经纪。任何一个经纪,不管是地产销售还是地产交易经纪,都要挂靠一个地产经纪公司,从事地产业务。

这些地产经纪和地产经纪公司必须取得安省地产局(RECO: Real Estate Council of Ontario)的执照批准。在此立法修改之前,地产局要求地产经纪公司所有的佣金必须直接付给地产经纪本人。这样,地产佣金收入就只能算作地产经纪的个人自雇收入,在当年个人年度税表中进行申报。在此情形下,地产经纪们与安省的其他类似特殊行业,比如会计师,律师,医生等的收入处理方式,就不平等了,因为那些专业人士可以成立相应的职业公司(Professional Corporations),由公司先取得收入,然后再决定什么时候付多少给个人进行年度纳税申报,享受后面将要提到的税务递延优势。

长期以来,安省地产经纪协会(OREA: Ontario Real Estate Association), 作为地产经纪的自律机构,不断地游说省政府,希望更改相应的法规,让地产经纪享有同样的税务待遇。在上一届安省自由党政府期间,有了一些实质性进展,作为该届政府”第104号地产经纪税务公平法案 (Bill 104, Tax Fairness for Realtors Act, 2017) “ 在2017年通过二读审议,但并未最终立法。安省保守党政府上台之后,此提议又被列为“第145号地产服务信任法案 (Bill 145, Trust in Real Estate Services Act, 2020)”,在2020年3月份获得正式通过, 允许地产经纪公司把交易佣金付给满足条件的个人地产公司 (PREC)。10月初,相关的主要规则得以颁布,新的立法正式生效。

第二,地产佣金付给个人地产公司(PREC)的主要优势:税负递延

根据加拿大的税法,一个自然人做生意,可以直接算作自己的自雇收入,在年度个人税收中进行申报;也可以成立公司,从公司领取工资,按员工工资收入交税,或者公司作为一个独立法人先交公司税,然后发出股息,由个人申报股息收入。理论上,不管哪一种情况,所缴税额应该相差不大。但是,如果通过公司来取得收入,可以在交完公司税之后,只要不发放股息给个人,就可以递延个人名下的所得税,继续占有并使用这笔资金。

按照目前加拿大联邦政府和安省的个人所得税递增税率体系,按收入多少,个人所得税税率从零开始,在年度应纳税收入超过22.3万($223,000)后达到最高的53.53%;而联邦政府和安省对小公司50万($500,000)以下生意应税收入的税率只是单一税率12.2%。因此,这一递延优势对于对于高收入的地产经纪效果会十分明显。

举个简单的例子,假定某地产经纪的2020年度净佣金收入是20万($200,000):

  • 直接在个人名下,他需要缴税大约6.8万($68,000),平均税率34%,边际税率48%。个人税后可支配收入13.2万($132,000)。
  • 在公司名下,公司缴税大约2.4万($24,400),平均税率与边际税率皆为12.2%。公司税后可支配收入17.6万($175,600)。

两相比较,可支配收入相差约4.4万($43,600)。如果收入水平更高,递延优势更大。

第三,个人地产公司(PREC)的性质与要求

根据立法要求,只有符合条件的个人地产公司 (PREC)才可以接受交易佣金。这些条件与相关细节包括:

  • 必须是注册在安省的公司。联邦或外省注册公司不行。
  • 该公司所有的控股股权(Voting Shares)必须直接或间接全部属于某位安省注册地产经纪。
  • 该公司的非控股股权(Voting Shares),如果有的话,只能直接或间接地由该经纪的家庭成员(配偶,父母或孩子)持有。
  • 该公司从相关的地产经纪公司收取佣金之前,必须与相关地产经纪(其控股股东)和地产经纪公司签订相应的合作协议。
  • 该公司在地产领域受规管的事项中,只能是从相关的地产公司收取佣金,而不能自动在地产领域从事其他受规管的事项。
  • 该经纪把公司名字和地址提交给安省地产局RECO备案。

据此,个人地产公司 (PREC)可能是一家现存公司,只要它能满足上述条件的前三项。其次,个人地产公司(PREC)在地产领域受规管的事项中,只能是从相关的地产经纪公司收取该经纪的佣金而已,所有的地产交易还是在该地产经纪的名下进行,相应的职业风险仍然在个人名下。再次,个人地产公司 (PREC)在地产领域外可能从事的生意并无限制,除非在那一领域要满足另外的规管要求。

最后,规管中对个人地产公司 (PREC)的名称并无特殊要求,通常用到的名称可以是以下三种:

  • FirstName LastName or Trade Name PREC
  • ABC PREC
  • ABC Ltd

所以,鉴于重名的存在,想把个人地产公司 (PREC)直接与自己的名字按上面第一种方式相联系的经纪,要尽早注册。另一方面,如果该公司还会从事地产以外的业务,可能上面的第三种名称更适合。

第四,成立个人地产公司(PREC)的其他考量

在具体操作成面,地产经纪在决定成立个人地产公司时,除了税务递延外,还需要有其他方面的考量:

  • 如果地产收入在年度间有较大波动,那么个人地产公司的成立,对于收入和税负的年度均衡效果会十分明显,因为公司可以自行决定每年给予该经纪的支付水平。
  • 个人地产公司成立后,该地产经纪能够以工资或股息,或者两者相结合的方式调整自己的年度收入结构,灵活可控。在更长的时间跨度,可以与地产经纪的退休安排计划协调一致,合理确定每年的收入发放金额。
  • 个人地产公司成立后,将来会涉及到股权的处置,变卖或传承。如果要保留公司的个人地产公司的属性,购买者或者继承者也必须是安省地产经纪。另外,在满足相关具体要求下,公司股权处置所产生的投资收入(Capital Gain)是可能获得加拿大人一生投资收入(税收)豁免(LCGE:Lifetime Capital Gains Exemption)的。2020年的该额度为88万多($883,384)。
  • 个人地产公司成立后,家庭成员可以成为非控股(Non-voting Shares)股东,分享收入。但是,新近出台的家庭成员间“分享收入税(TOSI: Tax On Split Income)”规管条例要求相关家庭成员也必须真实积极地参与公司运营,否则会援用较高的税率。
  • 个人地产公司是一个独立的法人,一旦成立,就会有相应的运营,管理和会计费用。所以如果收入水平还不高,税务递延也许不能达到预期效果。同时,对有关单据和凭证的要求会有不同,因为一般要求都在公司名下。
  • 个人地产公司成立前,要综合评判个人年度收入情况。如果个人名下有预期的其他生意亏损,来抵减地产佣金收入,可能直接在个人名下报税更有利。
  • 个人地产公司是一个特殊行业公司,与一般公司不同,如前所述,它不能隔离地产经纪的职业风险。
  • 个人地产公司与一般加拿大人控股非上市公司(CCPC: Canadian Controlled Private Company)一样,只有其低于50万($500,000)以下的生意应税收入才可享受的12.2%的低税率,而有关投资收入的适用税率会高很多;而且,一旦投资收入超过5万($50,000),就会影响12.2%低税率的适用范围。当然,也许可以成立关联公司来规避。投资收入的税率是另外一个大话题,在此就不展开了。
  • 如果目前地产经纪个人名下有相关的资产要转入个人地产公司,可以援用特殊的过度(Roll Over)条例延缓资产处置所产生的税负。

第五,结束语

综上,安省的地产经纪朋友要结合自身的实际情况,全面考量分析,来决定是否该成立个人地产公司(PREC),或者把地产业务纳入现有符合条件的公司营业范围内。笔者希望就此话题与地产经纪朋友们多多交流,互相学习,共同进步。最后,由于是新法规,有些细节还有待落实,加之成文仓促,难免纰漏,上面的考量分析仅供参考。

 

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